撫州房產(chǎn)最近，朋友買了一套公寓

交了訂金才搞清楚這套房子的產(chǎn)權是40年

朋友一下慌了

40年比70年整整少了30年啊

而且購房的價格一樣甚至更高

朋友很糾結，這房子到底要還是不要？

40年、50年、70年產(chǎn)權房

0產(chǎn)權、小產(chǎn)權、不完整產(chǎn)權房

……

房屋產(chǎn)權

可不是只相差30年這么簡單

它還會牽涉到

落戶、孩子入學、貸款方式、物管費

等購房者的切身利益

所以，大家在買房前

一定要弄清楚房子的產(chǎn)權性質(zhì)

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問題一

什么是房屋產(chǎn)權？

一般來說，房屋產(chǎn)權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成。

房屋所有權屬于個人產(chǎn)權，是私有財產(chǎn)權的一種，受到我國《物權法》的保護，其年限是永久的；

而土地使用權是國家向組織、機構及個人出讓的一項使用權，根據(jù)土地規(guī)劃用途的不同，土地的最高使用年限又分為40年、50年和70年不等，到期后可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續(xù)使用權。

（懶得看文字的可以看下圖）

圖片來源：@央視新聞評論

這里補充一個問題

房屋產(chǎn)權從什么時候算起？

好多人以為是從購房之日算起的

錯！其實是從開發(fā)商取得該地塊之日起算的

圖片來源：@央視新聞評論

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問題二

40年、50年、70年產(chǎn)權有什么區(qū)別？

不但有區(qū)別，而且區(qū)別很大

關系到大家的錢袋子和娃娃入學等重要問題

區(qū)別1：土地規(guī)劃用途不同

40年、50年和70年這三種不同產(chǎn)權的房子，用途是不一樣的。

70年：一般為平常的住宅建設用地；

50年：為工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，以及綜合用地；

40年：商業(yè)、旅游和娛樂用地。

區(qū)別2：落戶政策不同（入學政策也不同）

70年：可以落戶口；

40年或50年：雖然很多也能夠滿足居住的要求，但一般來說不能落戶口，子女也不能劃分到相應的學區(qū)就近入學。

區(qū)別3：生活費用不同

70年：在水電費上是按照民用標準收取，價格相對較低；

40年或50年：按照商用標準來收取，價格要貴很多，并且一般不通燃氣。

區(qū)別4：貸款條件不同

70年：可以申請公積金貸款；

40年或50年：一般不能申請公積金貸款，如果辦理商業(yè)貸款，也只能得到總房款的五成或六成按揭。

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問題三

小產(chǎn)權房和大產(chǎn)權房有什么區(qū)別？

一個有風險，一個很安全

小產(chǎn)權房（0產(chǎn)權房）：

小產(chǎn)權房并不是法律上的概念，它只是一種約定俗稱的稱謂。是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，又叫“小產(chǎn)權”。小產(chǎn)權房分為3種：

在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，非本村的市民不能購買；

在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子；

各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。

這些小產(chǎn)權房因為都沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所以實際上沒有真正的產(chǎn)權，也可以稱為“0產(chǎn)權”房。

小產(chǎn)權房和大產(chǎn)權房的區(qū)別：

1、大產(chǎn)權有房產(chǎn)證，小產(chǎn)權沒有房產(chǎn)證。大產(chǎn)權房有五證，受法律保護，有完整產(chǎn)權。小產(chǎn)權，沒有五證，不受法律保護，只有部分產(chǎn)權。

2、大產(chǎn)權拆遷有補償，小產(chǎn)權沒有。也就是說，如果政府要拆遷房子，小產(chǎn)權業(yè)主基本不會得到拆遷安置補償；

3、小產(chǎn)權房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，存在安全隱患，而且除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題；

4、小產(chǎn)權由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權證，不能作為抵押或上市專賣。也就是說，買小產(chǎn)權房不能貸款，只能一次性付全款。

無論是宅基地轉讓還是小產(chǎn)權房買賣都具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。近日，國土資源部再次重申：小產(chǎn)權房不得通過不動產(chǎn)登記合法化，所以大產(chǎn)權房相對較安全又有保障。

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問題四

什么叫共有產(chǎn)權房？

共有產(chǎn)權房：

即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權。房屋產(chǎn)權可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權。

目前這種共享產(chǎn)權房已經(jīng)在我國部分城市開展試點。對購買人群和共有比例都有不同規(guī)定。

舉個例子：

今年4月，廣州市南沙新區(qū)推出共有產(chǎn)權住房，要求重點產(chǎn)業(yè)促進政策體系領域緊缺型人才和港澳青年可申請購買南沙新區(qū)共有產(chǎn)權住房的60%產(chǎn)權，所購住房只能用于自住，不能用于出租、抵押，五年內(nèi)不得轉讓產(chǎn)權。

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問題五

產(chǎn)權到期后怎么辦？房子還是我的嗎？

房子到期后，有幾種途徑解決：

1、延長土地使用權期限。可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補交土地出讓金，這個價格應該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。

2、根據(jù)規(guī)劃需要，國家收回土地和地上建筑物的。對業(yè)主進行相應補償，用類似拆遷安置的辦法解決。

以70年產(chǎn)權房子為例：

圖片來源：@央視新聞評論

不管是40年、50年還是70年，都有到期的時候，土地使用年限到期后，只要房子還能住，就都得續(xù)簽土地。

這就是關鍵了，怎么續(xù)簽？續(xù)簽金額怎么計算？根據(jù)國家現(xiàn)行的相關規(guī)定，土地到期后按照當時的樓面毛地指導價格，依一定比例繳費。

雖然這些問題目前還沒有確切答案，但有一點可以肯定：房子使用到期后，還是你的！


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